Guía actualizada
Normativa de apartamentos turísticos en Andalucía en 2026
Todo lo que necesitas saber antes de abrir o comprar un edificio de apartamentos turísticos en Andalucía: qué dice la norma, qué requisitos pide y qué está pasando en Córdoba y Málaga.
Actualizado: 2 de octubre de 2026
Qué norma regula los apartamentos turísticos
En Andalucía, el Decreto 194/2010 de establecimientos de apartamentos turísticos, modificado por última vez por el Decreto 31/2024. Las viviendas turísticas sueltas tienen su propia norma (Decreto 28/2016) y reglas distintas.
Edificio, complejo o conjunto
El decreto clasifica los apartamentos turísticos en dos grupos:
| Edificio / complejo | Conjunto | |
|---|---|---|
| Definición | Ocupa todo el edificio o una parte independiente, con acceso propio | Ocupa parte de uno o varios inmuebles, contiguos o no |
| Mínimo | 3 unidades | 3 unidades |
| Categorías | 1 a 4 llaves | 1 o 2 llaves |
| Requisito común | Un único explotador de todas las unidades | Un único explotador de todas las unidades |
Requisitos clave
- Unidad de explotación: una sola empresa explota todas las unidades de forma continuada. Si hay varios propietarios, necesita un título que la habilite de todos ellos.
- Quien explote solo una o dos unidades en el mismo inmueble no es un establecimiento de apartamentos turísticos: esas unidades cuentan como viviendas turísticas.
- Alta mediante declaración responsable e inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía.
- Compatibilidad urbanística del uso turístico en el planeamiento municipal: es aquí donde cada ayuntamiento marca la diferencia.
Córdoba y Málaga en 2026
- Córdoba: nuevas viviendas turísticas suspendidas en los distritos Centro y Sur desde abril de 2025. Los apartamentos turísticos no están afectados.
- Málaga: nuevas viviendas turísticas suspendidas en todo el municipio desde agosto de 2025, y desde julio de 2026 también nuevos apartamentos turísticos y hoteles en suelo residencial.
La regulación se mueve rápido y depende de cada municipio. Antes de comprar o reformar, pide un estudio de viabilidad.
Otros cambios que conviene conocer
- Ley de Propiedad Horizontal (abril de 2025): las nuevas viviendas turísticas necesitan el visto bueno de tres quintos de la comunidad.
- Registro único estatal de alquileres de corta duración: el Tribunal Supremo anuló en mayo de 2026 su procedimiento. En Andalucía, además, no afectaba a los establecimientos de apartamentos turísticos.
- La Ley de Turismo Sostenible de Andalucía no llegó a aprobarse en la legislatura anterior.
Preguntas frecuentes
¿Cuántas unidades hacen falta para un establecimiento de apartamentos turísticos?
Tres como mínimo, explotadas por un único titular.
¿Qué es un AT conjunto?
Un establecimiento de al menos tres apartamentos turísticos que ocupan solo una parte de uno o varios inmuebles, contiguos o no, bajo un único explotador. Puede tener 1 o 2 llaves.
¿Afecta la moratoria de Córdoba a los apartamentos turísticos?
No. La suspensión de abril de 2025 afecta a las viviendas de uso turístico de los distritos Centro y Sur.
¿Se pueden abrir apartamentos turísticos nuevos en Málaga capital?
En suelo residencial están suspendidos desde el 25 de julio de 2026, por un máximo de tres años. El suelo terciario queda fuera de la suspensión.
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