Rentabilidad de un edificio de apartamentos turísticos: cómo se calcula

La facturación bruta de cada apartamento sale de multiplicar tres cosas: el precio medio por noche, las noches del año y la ocupación. Sumando todas las unidades tienes la facturación del edificio.

• Facturación de una unidad = precio medio por noche × 365 × ocupación anual
• Facturación del edificio = suma de todas las unidades

Parece sencillo, pero las dos variables que mandan, precio y ocupación, dependen de cómo se gestione el edificio cada día.

En nuestra cartera de Córdoba, un apartamento de 2 dormitorios tiene hoy un precio medio de unos 100 € por noche y una ocupación anual de entre el 65 % y el 80 %. Son cifras de facturación bruta y orientativas: tu edificio puede quedar por encima o por debajo según su ubicación, su tamaño, su categoría y la temporada. De esa facturación salen después los gastos de operación y la gestión.

• Precio dinámico: ajustar la tarifa cada día a la demanda, los puentes y los eventos de la ciudad. Es donde más se nota la gestión.
• Ocupación: estar en todas las plataformas y en una web propia, con buenas fotos y reseñas.
• Reseñas: unas décimas más de nota cambian la posición en Airbnb y Booking, y con ella las reservas.
• Costes de operación: limpieza, lavandería y mantenimiento bien organizados entre una salida y la siguiente.
• Diseño y equipamiento: un apartamento pensado para el huésped se vende antes y más caro.
• Licencia y categoría: no se vende igual un establecimiento de 1 llave que uno de 3.

• Limpieza, lavandería y reposición de amenities.
• Suministros: luz, agua, internet y climatización.
• Mantenimiento y pequeñas reparaciones.
• Comisiones de las plataformas de reserva.
• Seguros, comunidad e impuestos.
• Gestión, o tu propio tiempo si lo llevas tú.

En el estudio de rentabilidad que te preparamos los ponemos todos sobre la mesa, con los números de tu edificio.